بازار مسکن در شیب افزایش قیمت ترمز برید

به گزارش پیامدنیوز، بی‌توجهی به کنترل هزینه‌های تولید، مانند قیمت زمین، مصالح ساختمانی، و خدمات جانبی، می‌تواند باعث شکل‌گیری یک چرخه تورمی در بازار مسکن شود. در چنین شرایطی سرمایه‌گذاران به جای ساخت واحدهای متناسب با نیاز جامعه، به سمت پروژه‌های لوکس و کم‌مصرف‌کننده حرکت می‌کنند؛ نتیجه آن می‌شود که خانه‌های ساخته‌شده با توان مالی اکثریت جامعه همخوانی ندارد و رکود معاملاتی در کنار افزایش قیمت تشدید می‌شود.

از سوی دیگر، سوءمدیریت در تعیین سیاست‌های حمایتی و نظارت ناکافی بر عملکرد نهادهای ساختمانی، سبب می‌شود بخش بزرگی از بودجه‌های دولتی یا تسهیلات بانکی به هدر رود و در عمل به کاهش فشار قیمتی بر بازار کمکی نکند. بنابراین اگر اصلاحات اساسی در نظام قیمت‌گذاری و مدیریت ساخت‌وساز صورت نگیرد، افزایش بهای مسکن به معضلی پایدار تبدیل خواهد شد که تبعات اقتصادی و اجتماعی گسترده‌ای برای کشور در پی دارد.

یک کارشناس ارشد بازار مسکن گفت: طولانی شدن صدور جواز، پایان‌کار و سند مالکیت در ایران زمان ساخت‌وساز را تا پنج سال افزایش داده و این روند بحران مسکن را تشدید می‌کند.

رسول قربان‌نژاد کارشناس ارشد بازار مسکن با بیان اینکه کنترل دامنه نوسانات نرخ ارز و ایجاد امکان پیش‌بینی برای فعالان بازار از مهم‌ترین پیش‌شرط‌های مهار تورم مسکن است، گفت: اگر فعالان صنعت ساختمان بتوانند نرخ ارز یک سال آینده را در یک بازه قابل پیش‌بینی ارزیابی کنند، ریسک تولید کاهش یافته و سرمایه‌گذاری افزایش می‌یابد.

وی با اشاره به تأثیر ساخت‌وساز و عرضه واحدهای کوچک‌متراژ در کاهش بحران مسکن گفت: کوچک‌سازی در واقع نوعی استانداردسازی است و نباید صرفاً به معنای کاهش متراژ تعبیر شود. متأسفانه طی سال‌های گذشته روند ساخت‌وساز در کشور دچار انحراف شده و عرضه مسکن به بازار با الگوی واقعی تقاضا همخوانی ندارد.

این کارشناس ارشد بازار مسکن افزود: در حالی که نیاز اصلی بازار به واحدهای میان‌متراژ است، ساخت‌وسازها عمدتاً به سمت واحدهای بزرگ ۲۰۰ تا ۳۰۰ متری حرکت کرده که عملاً پاسخگوی تقاضای مصرفی نبوده و بیشتر تقاضای سرمایه‌ای را پوشش داده است. اگر جهت ساخت‌وساز به سمت واحدهای ۸۰ تا ۱۲۰ متری تغییر کند، نقدشوندگی املاک به شدت افزایش خواهد یافت. این اقدام علاوه بر کاهش هزینه سرمایه‌گذاری، امکان خرید برای متقاضیان واقعی را فراهم می‌کند و به بهبود جریان معاملات کمک خواهد کرد.

قربان‌نژاد ادامه داد: در بسیاری از کشورها آپارتمان‌های ۴۰ تا ۸۰ متری با مشاعات مناسب و امکانات کامل ساخته می‌شود، رویکردی که هم برای سرمایه‌گذار جذاب است و هم برای خریدار نهایی که به دنبال واحد مصرفی است. این روند نیازمند تصمیم‌گیری و حمایت حاکمیتی است تا بتوان استاندارد متناسب هر منطقه را تعیین و اجرا کرد.

وی با بیان اینکه نهاده‌های ساختمانی یکی از اصلی‌ترین عوامل تأثیرگذار بر قیمت تمام‌شده هستند، تصریح کرد: به دلیل ماهیت تورمی اقتصاد و نوسانات نرخ ارز، مصالحی همچون فولاد، سیمان و اقلام تأسیساتی به‌طور مستقیم از تغییرات ارزی تبعیت می‌کنند. هر زمان نرخ ارز دچار نوسان می‌شود، این تغییرات بلافاصله در قیمت مصالح ساختمانی تخلیه شده و بر بهای نهایی مسکن اثر می‌گذارد.

این کارشناس ارشد بازار مسکن افزود: دو عامل می‌تواند موجب افزایش قیمت مسکن شود، نخست افزایش هزینه نهاده‌های ساختمانی و دوم رشد تقاضا. اما تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که عامل اصلی جهش قیمت مسکن افزایش تقاضاست، مشابه پدیده‌ای که در دهه ۸۰ و در شرایط بیماری هلندی منجر به رشد شدید قیمت‌ها شد. گرانی بهای قیمت خانه در صورت بی توجهی به عناصر کلیدی بازار قطعی خواهد بود و در آن صورت هیچ چیز نمی تواند مانع رها شدگی فنر قیمت ها شود.

وی با تأکید بر ضرورت تقویت تولید داخلی گفت: باید به شکل واقعی و نه شعاری، ظرفیت تولید نهاده‌های ساختمانی از جمله فولاد، سیمان و اقلام تأسیساتی همچون آسانسور، چیلر و… افزایش یابد. حمایت از تولیدکنندگان داخلی و استفاده از فناوری‌های نوین می‌تواند وابستگی بازار مسکن به نوسانات ارزی را کاهش داده و ثبات نسبی در قیمت تمام‌شده ایجاد کند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن همچنین با اشاره به ابزارهای مالی جدید بیان کرد: راه‌اندازی اوراق گام، که ارتباطی میان سازندگان و تولیدکنندگان ایجاد می‌کند، گام مثبتی است، اما هنوز نقش پررنگی در بازار مسکن پیدا نکرده است. توسعه واقعی این ابزارها می‌تواند به کاهش هزینه‌های تولید و تقویت جریان نقدینگی در پروژه‌های ساختمانی کمک کند.

وی با تأکید بر ضرورت تحول در شیوه‌های ساخت و تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی گفت: صنعتی‌سازی و استفاده از فناوری‌های نوین در جهان به سرعت در حال پیشرفت است و کشورهایی همچون چین با شتابی چشمگیر در این حوزه حرکت می‌کنند، اما در ایران همچنان نگاه سنتی بر بخش مسکن حاکم است. تغییر رویکرد و حمایت جدی حاکمیت می‌تواند مسیر بهبود ساخت‌وساز مسکن را هموار کند.

قربان‌نژاد افزود: طولانی شدن زمان ساخت از مهم‌ترین عوامل افت شاخص‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است و این موضوع ریشه در چند عامل دارد که تأمین مالی ناکارآمد، نبود پیوست فنی دقیق و نگاه غیرعلمی به پروژه‌ها از مهم‌ترین آنهاست. اگر یک پروژه از ابتدا پیوست مالی و فنی منسجم نداشته باشد، در مراحل مختلف با مشکلات متعدد مواجه می‌شود و عملاً به تأخیرهای طولانی و افزایش هزینه‌ها منجر خواهد شد.

این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به ضرورت فاصله گرفتن از روش‌های سنتی ساخت‌وساز گفت: تجربه‌های مکرر نشان می‌دهد ۹۹ درصد مشکلات پروژه‌ها مشابه است؛ از ضعف در تأمین مالی و نوسانات تورمی گرفته تا افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی. ایجاد یک ساختار تأمین مالی یکپارچه با محوریت نظام بانکی و ارائه تسهیلات هدفمند به سازندگان می‌تواند بسیاری از این مشکلات را برطرف کند.

وی ادامه داد: علاوه بر چالش‌های مالی، طولانی بودن فرآیندهای اداری از مهم‌ترین موانع کاهش زمان ساخت است. به عنوان نمونه، اخذ جواز ساخت در ایران به طور میانگین یک سال زمان می‌برد، در حالی که این فرآیند در کشورهای توسعه‌یافته کمتر از یک ماه طول می‌کشد. در کشور ما یک سوم زمان اجرای پروژه صرف دریافت مجوزها می‌شود، در حالی که می‌توان با مقررات‌زدایی و ساده‌سازی فرآیندها، این مدت را به شکل چشمگیری کاهش داد.

قربان‌نژاد خاطرنشان کرد: پس از پایان عملیات اجرایی نیز فرایند دریافت پایان‌کار و صدور سند مالکیت بین ۶ ماه تا یک سال به طول می‌انجامد، به همین دلیل یک پروژه معمولی ممکن است پنج سال برای تکمیل زمان نیاز داشته باشد، در حالی که در بسیاری از کشورها این مراحل کمتر از دو هفته انجام می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن تأکید کرد: اگر مقررات‌زدایی به‌درستی اجرا و فرآیندها کوتاه شود، می‌توان علاوه بر کاهش زمان ساخت، سرمایه‌گذاران را به ورود به این بخش تشویق کرد و از رکود طولانی‌مدت در بازار مسکن جلوگیری به عمل آورد.

وی با تأکید بر ضرورت ورود جدی‌تر نظام بانکی به حوزه تأمین مالی ساخت‌وساز گفت: بخش مسکن به عنوان بزرگ‌ترین بخش اقتصاد کشور نیازمند حمایت و توجه ویژه نظام بانکی است، اما در حال حاضر بخش عمده تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی خارج از شبکه بانکی و بازار سرمایه انجام می‌شود و نمونه‌های موفق در این زمینه بسیار محدود است.

قربان‌نژاد افزود: بازار سرمایه و نظام بانکی باید سهم واقعی خود را در تأمین مالی صنعت ساختمان ایفا کنند. بازار مسکن به‌تنهایی می‌تواند محرک اصلی رشد اقتصادی باشد. اهرم‌های حمایتی، ارائه مشوق‌ها و صدور ضمانت‌نامه‌های بانکی از جمله ابزارهایی است که می‌تواند زمینه فعالیت سازندگان را تسهیل کند، اما این اقدامات هنوز به شکل منسجم و در مسیر درست به کار گرفته نشده است.

وی ادامه داد: نظام بانکی باید نقش پررنگ‌تری در ارائه تسهیلات، تضمین پروژه‌ها و ایجاد امنیت سرمایه‌گذاری ایفا کند تا منابع مالی خرد و کلان به سمت بخش مسکن هدایت شود. در شرایط فعلی که تأمین مالی عمدتاً از مسیرهای غیررسمی و پرریسک انجام می‌شود، نبود حمایت کافی بانک‌ها مانعی جدی در مسیر ساخت‌وساز و توسعه پایدار مسکن است. ورود هدفمند و برنامه‌ریزی‌شده نظام بانکی می‌تواند علاوه بر کاهش ریسک پروژه‌ها، باعث شتاب‌بخشی به تولید مسکن و تعادل در بازار شود.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به ضرورت بازنگری در رویکردهای مالیاتی بخش مسکن گفت: برای هرگونه سیاست‌گذاری مالیاتی ابتدا باید هدف دقیق آن مشخص شود. پرسش اساسی این است که آیا هدف از اعمال مالیات، وادار کردن مالکان به عرضه خانه‌های خالی در بازار اجاره است یا صرفاً کسب درآمد از بخش غیرمولد اقتصاد؟، اگر هر یک از این اهداف به‌تنهایی مدنظر باشد، مسیر اشتباه خواهد بود.

وی افزود: در کشورهای توسعه‌یافته، تجربه موفقی از مالیات‌ستانی در بازار مسکن وجود دارد و ما نیازی به اختراع دوباره چرخ نداریم. نگاه درست این است که اخذ مالیات به شکل گسترده و فراگیر بر کل بازار مسکن اعمال شود تا همه مالکان، فارغ از تعداد واحدهای مسکونی، با فرمول‌های مشخص و متناسب با ارزش ملک، مشمول مالیات شوند.

قربان‌نژاد تصریح کرد: این رویکرد برخلاف تمرکز بر شناسایی خانه‌های خالی، شفاف‌تر و کارآمدتر است. به عنوان نمونه، مالک یک واحد مسکونی در منطقه‌ای با ارزش بالا و مالک خانه‌ای در منطقه‌ای کم‌برخوردار هر دو مشمول مالیات خواهند شد، اما نرخ و ضریب مالیاتی متناسب با ارزش و موقعیت ملک تعیین می‌شود؛ همان‌گونه که در نظام یارانه‌ای کشور نیز تفاوت سطح درآمدها مبنای تصمیم‌گیری قرار گرفته است.

این کارشناس بازار مسکن تأکید کرد: چنین سیستمی هم عدالت مالیاتی را محقق می‌کند و هم منبع درآمدی پایدار برای دولت ایجاد خواهد کرد تا از محل آن بتواند برای ساماندهی و حمایت از تولید مسکن استفاده کند.

وی با هشدار نسبت به افزایش شکاف میان درآمد خانوارها و امکان خانه‌دار شدن گفت: بازار مسکن کشور روزبه‌روز از تقاضای واقعی فاصله می‌گیرد و جوانانی که تازه زندگی مشترک را آغاز کرده‌اند، خانه‌دار شدن را رویایی دور از دسترس می‌بینند، در حالی‌که این حق طبیعی مردم است.

قربان‌نژاد با تأکید بر لزوم بازنگری اساسی در سیاست‌های مسکن افزود: ساخت‌وساز بدون توجه به کیفیت و استاندارد، راه‌حل بحران مسکن نیست. پروژه‌های جدید باید پاسخگوی نیاز واقعی جامعه و متناسب با ظرفیت اقتصادی مردم باشد. در غیر این صورت، بازار مسکن بار دیگر در معرض جهش قیمتی جدید قرار می‌گیرد که شکاف میان درآمد و قیمت مسکن را عمیق‌تر می‌کند.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: برای کنترل این روند، مجموعه‌ای از اقدامات لازم است، از جمله استفاده صحیح از اهرم‌های مالیاتی برای ایجاد منابع پایدار، تسهیل فرآیندهای اداری و کوتاه کردن فاصله زمانی میان صدور پروانه ساخت تا دریافت پایان‌کار. طولانی شدن این مراحل، ریسک و عدم قطعیت پروژه‌ها را افزایش می‌دهد و سازندگان را نسبت به ادامه کار دلسرد می‌کند.

وی با اشاره به نقش حاکمیت در هدایت بازار تأکید کرد: دولت باید به جای مداخله مستقیم، نقش هدایتگر و تسهیلگر ایفا کند. حمایت از سرمایه‌گذارانی که با رعایت استانداردهای کیفی و متراژی در بخش مسکن فعالیت می‌کنند ضروری است، چه از طریق نظام بانکی، چه از مسیر مشوق‌های مالیاتی. نباید فعالان اقتصادی که در شرایط سخت امروز با نگاه درست به ساخت‌وساز ورود می‌کنند، به حال خود رها شوند.

این کارشناس بازار مسکن در پایان با بیان اینکه اکنون زمان خانه‌دار شدن یک جوان با درآمد متوسط به حداقل ۱۵ سال رسیده است، خاطرنشان کرد: این وضعیت نباید از سوی حاکمیت نادیده گرفته شود. با رویکرد علمی و برنامه‌ریزی دقیق می‌توان فرآیند خانه‌دار شدن مردم را کوتاه‌تر کرد و بازار را به سمت تعادل هدایت کرد.